Durante la primera mitad de la década de los dos mil, proliferaron de forma masiva las comercializaciones en sitios costeros del mal denominado derecho de aprovechamientos por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, puesto que lo que realmente se realizaba era la compraventa de 1/52 parte indivisa de la propiedad de un apartamento, que atribuía el derecho al comprador de disfrutar del inmueble una semana al año.
Las referidas compraventas en proindiviso se realizaron al amparo del Ley 42/1998 de 15 de diciembre sobre derechos de aprovechamientos por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, que venía a incorporar al ordenamiento jurídico español la Directiva 94/97 CEE. Actualmente, esta normativa se encuentra obsoleta dado que fue promulgada la Ley 4/2012, de 6 de julio, que deroga la anterior Ley 42/98, en aplicación de la Directiva 2008/122 CE.
La captación de los clientes se producía a través de comercializadores que directamente abordaban en la calle o a través de una llamada telefónica, cuyo denominador común era la existencia de una promoción exclusiva por el hecho de acudir a una reunión “informativa”, concretamente, ofertaban días de vacaciones gratuitos en un complejo turístico con independencia de la contratación. En las mencionadas reuniones, los comerciales de estas entidades recalcaban el carácter exclusivo de la promoción e intentaban justificar con ello la inmediatez de la firma, de forma que, gran porcentaje de los asistentes suscribían un contrato de compra por un importe aproximado de diez mil euros (10.000 €) donde adquirían 1/52 parte de un inmueble que ni siquiera conocían con exactitud donde se encontraba ubicado. En este proceso, lo más llamativo, era que para los asistentes cuya liquidez impedía la contratación, el propio comercial de la multipropiedad, ponía en contacto a los interesados con otro compañero (que casualmente se encontraba en la reunión) vinculado directamente con una entidad bancaria, consiguiendo el crédito para la compra en un plazo de veinticuatro horas, suscribiendo la póliza en escritura pública dentro de los tres días siguientes a la reunión. En síntesis, los clientes acudían a una charla comercial atraídos por la promoción de días de vacaciones gratuitos, y adquirían un derecho real en proindiviso a perpetuidad con nula posibilidad de enajenar posteriormente, con gastos fijos anuales de conservación y con una póliza de préstamo, todo ello, en el breve plazo de 24 horas.
Por otra parte, resultaba a su vez relevante la diferencia de forma de los contratos suscritos, ya que la póliza de préstamo se firmaba notarialmente en el plazo indicado, y el contrato de compra de 1/52 parte indivisa del inmueble se realizaba en un mismo documento pre-redactado (contrato de adhesión) por ambas caras, constando en el anverso, los datos de las partes y el porcentaje de compra, y en el reverso, un clausurado de difícil lectura (incluso para profesionales) por los términos utilizados así como por la fuente y tamaño de la letra. A dicho contrato, se le unían varios anexos mediante los cuales, entre otras cuestiones, se autorizaba la elevación a público del contrato de compraventa por parte únicamente del representante de la entidad comercializadora en su propio nombre, y como mandatario verbal de los clientes.
A mayor abundamiento, dentro del arduo y farragoso clausurado, los clientes a su vez también se comprometían al abono con carácter anual de unos servicios de administración y mantenimiento cuyos costes rondaban aproximadamente los trescientos cincuenta euros (350€), que prestaba una sociedad “externa” a la comercializadora de la multipropiedad. En este sentido, las cuotas referidas a gastos de “comunidad” no son constantes, puesto que se modifican con carácter anual, tanto de forma ordinaria como extraordinaria, al alza por acuerdos de la comunidad de propietarios cuyos quórums y actas son de difícil o imposible acceso. En conclusión, sirviendo como base los cálculos referidos y teniendo en consideración que cada inmueble tiene cincuenta y un propietarios, el coste de conservación por inmueble se aproxima a dieciocho mil euros (18.000€) que multiplicado por el número de inmuebles que incluyen un complejo de estas características alcanza varios millones de euros.
Otra cuestión que destacar en todo este engranaje es la imposibilidad de venta (o donación) de estas copropiedades a terceros. De hecho, ésta era otra de las estrategias comerciales que también utilizaban, puesto que informaban al futuro comprador de que existía un mercado activo de compra y venta de este tipo de derechos, y que, en caso de no encontrar comprador, la propia empresa comercializadora adquiría el porcentaje de la propiedad vendida por idéntico precio de compra, lo que ocurre, es que a fecha de hoy todas estas mercantiles que proliferaron y que comercializaron de forma masiva este “producto” se encuentran liquidadas, dejando al cliente cautivo del derecho.
Desde nuestro despacho, hemos perseguido este tipo de contrataciones irregulares con resultado favorable, declarando la nulidad de pleno derecho al amparo del artículo 1.303 del Código Civil, no sólo del contrato de compra sino del contrato de financiación vinculado, lo que se traduce, en que el cliente ha recuperado íntegramente su inversión con los intereses legales así como ha cesado en el pago anual de las cuotas de comunidad solicitando además el reembolso de las cantidades pagadas desde el inicio por este concepto.
Sergio Romero Maclino
